Analyses
/ Interviews Portugal
(suite)
A.L.
Donc il y aura une baisse
de l'immobilier inévitable
au Portugal ?
 C'est
plus qu'une prévision
mais une certitude.
Pour tous les motifs
que nous avons vus précédemment,
c'est dans la logique
des choses. Et comme
nous venons de le voir
c'est déjà une réalité.
Mais qui au lieu de
tomber de façon abrupte
comme un couperet, se
déroule plutôt en douceur.
Une
seule chose pourrait
éventuellement freiner
cette certitude, du
moins l'amoindrir, mais
pas en totalité, car
une baisse des prix
aura bel et bien lieu.
Il
s'agit de la sortie du
Portugal de l'euro;
ou plutôt la sortie
de l'euro du Portugal.
A.L.
C'est à dire ?
M.P.
- Bien que les propos
tenus publiquement se
gardent bien de l'aborder,
il n'existe pas un seul
banquier ou financier
sérieux sur notre
continent, qui pense
encore que le Portugal,
la Grèce, l'Espagne,
l'Irlande, l'Italie, et la
France, puissent garder
l'euro en tant que monnaie
unique.
D'ailleurs,
la plupart des acteurs
économiques, ainsi que
des Etats, se sont
déjà préparés à cette
sortie.
Tous
savent que ces pays
doivent impérativement
sortir de l'euro,
ou plus exactement c'est
l'euro qui sortira des
pays, car l'euro a été
une erreur
catastrophique pour
les économies des pays
du Sud. Ce qui a engendré
désindustrialisation,
chômage massif, déficit
des balances commerciales,
endettement, et donc
le chaos auquel on assiste.
A.L.
Même en tenant compte
des récentes déclarations
de la BCE ?
M.P.
- Concernant le rachat
par la BCE de la dette des pays
endettés ?
Ce ne sera qu'un peu d'oxygène
virtuel donné à des
pays étouffés, pour
les faire tenir un peu
plus longtemps dans
leurs souffrances. Ce
qui s'avérera encore
plus ravageur et difficile.
Mais tout
le monde sait que ce
n'est que la prolongation
fictive d'une utopie.
Dans la réalité, il
est stupide et de toute
façon impossible pour ces
pays de persister dans
cet état de destruction
massive. Les populations
ne le supporteront pas,
et ne le voudront pas.
Elles
ont beau être manipulées
par tous les moyens,
elles vont bien finir
par réaliser qu'elles
se sont appauvries et
endettées, que leur
pouvoir d'achat a dégringolé,
et qu'elles sont désormais
poussées à l'agonie.
Tout
ceci, petit à petit depuis
que l'euro existe. Le
Portugal et la Grèce
sont les premières et
les plus grandes victimes
de la sauvagerie de
l'UE, qui veut à tout
prix imposer sa folie
aux populations par
des méthodes barbares,
avec la complicité des
gouvernants en place,
de gauche ou de droite.
Or rien ne peut résister
à une population qui
a faim et qui réalise
enfin qui est son ennemi. Ce prolongement
de l'agonie peut même
nous entraîner vers
une révolution.
De
toute façon, aujourd'hui,
toutes les études montrent
que l'euro est un échec
gigantesque. Et chacun
peut en voir et en subir
les ravages.
Si
cette agonie est prolongée
par la folie de quelques
irresponsables, et que
l'UE oblige les pays
concernés à continuer
à adopter l'euro par
des tas de stratagèmes,
le chaos actuel se transformerait
en apocalypse. Ce serait
du fanatisme aveugle
et fou, qui pourrait
nous entraîner vers
toutes sortes de conflits
gravissimes.
Donc l'issue
est certaine, le Portugal
entre autres, sortira
de l'euro quoi qu'il
en soit. Il y va de
son existence.
A.L.
Quel rapport avec l'immobilier
?
M.P.
- Le rapport dépend
de la façon dont la
sortie de l'euro sera
organisée et gérée,
ou pas ! Si on
attend que les nations
s'échappent les unes
après les autres du
piège de l'euro, de
façon dispersée; ou
si au contraire on prépare
avec intelligence et
de façon responsable,
une sortie concertée
des pays concernés.
Ce qui serait évidemment
beaucoup plus simple
et qui entraînerait
moins de remous.
Si
la sortie de l'enfer
n'est pas concertée,
les politiciens et les
technocrates porteront
la responsabilité des
dommages engendrés.
Si
la sortie est concertée,
et qu'on s'attelle avec
sérieux à préparer l'après-euro,
tout pourrait aller
pour le mieux, en concevant
par exemple, non plus
une monnaie unique mais
une monnaie commune,
sur laquelle on adosserait
les parités et taux
des différentes nouvelles
monnaies. Cette monnaie
servirait alors de référence.
CEla serait un des aspects
facilitant la sortie
sans drame, et qui amoindrirait
les effets et les conséquences
de la fin de l'euro.
Si
par contre c'est l'option
"fanatique"
qui est choisie, c'est
à dire "obliger"
les pays à aller jusqu'au
bord du précipice, les
forçant alors à s'extraire
chacun leur tour de
cette voiture incontrôlée
et folle qu'est l'euro;
alors ce sera du chacun
pour soi, et vogue la
galère.
Dans
cette deuxième hypothèse, il
s'ensuivrait une dévaluation
de la nouvelle monnaie
portugaise. Ce n'est
pas grave en soi, car
les conséquences sont
loin d'être ce que l'on
entend partout sur les
médias. Vu que les incidences
d'une dévaluation ne
portent que sur la différence
entre les importations
et les exportations.
Et
cela permettra en parallèle
à l'économie d'être
dopée par une augmentation
des exportations dûe
à la dévaluation de
la monnaie, ce qui génerera
la reprise de l'emploi,
etc. Certains pays ont
déjà commencé en sourdine
à préparer des plans
de sortie. Si cette
mesure est encadrée
de façon professionnelle,
cohérente et responsable
par le gouvernement
en place, tout se déroulera
bien. Mais il
va falloir qu'il soit
à la hauteur. S'il l'est,
tout se passera bien,
et les portugais n'en
ressentiront que des
effets amoindris, de
toute façon inférieurs
à ce qu'ils subissent
actuellement, et pire,
à ce qu'ils subiront
plus tard au cas où
ils restent dans l'euro
encore quelques mois.
A.L.
Mais que vient faire l'immobilier
dans ce processus ?
M.P.
- Prenons le cas où
le Portugal sortirait
de l'euro avant
- par exemple- la France...
A.L.
Parce que la France
sortira aussi de l'euro
?
M.P.
- Bien sûr. La France
fait partie des pays
ayant été atteints
de plein fouet par
les méfaits de l'euro,
avec le Portugal, l'Espagne,
l'Italie, la Grèce et
l'Irlande, toutes des
nations ayant un tissu
industriel moins optimal,
car plus dévasté par
leur entrée dans l'UE.
Même les
études et analyses de
Natixis
désormais n'hésitent
plus à clairement montrer les
ravages entraînés par
l'euro en France. A
part les médias dépendant
d'une oligarchie et
les commentateurs ou
politiciens dont le
rôle est de manipuler
les populations, qui
de sérieux peut aujourd'hui
encore imaginer une
seconde que la France
va pouvoir ainsi continuer
à se sacrifier inutilement
? La question ne se
pose plus de savoir
si oui ou non, mais
quand.
Prenons
donc le cas où le fanatisme
des eurocrates nous
conduirait jusqu'à l'extrême
bord du précipice, que
les pays sortent de
l'euro de façon désordonnée,
anarchique, et que Portugal
sorte de l'euro avant
la France...
Au
niveau de l'immobilier
ça ne changera rien
pour les portugais.
La valeur d'un bien
au moment de la sortie,
restera inchangée après
la dévaluation. Cette
valeur sera simplement
libéllée dans la nouvelle
monnaie, mais ne changera
en rien sa valeur. Ce
n'est pas parce qu'une
monnaie dévalue, que
le prix d'un produit
ou d'un bien baisse
par rapport au pays,
puisque tout est nivelé
sur la même base.
Par
contre, si pour les
portugais (du Portugal)
ça ne changera rien,
il n'en sera pas de
même pour ceux (portugais
ou pas), qui ne résident
pas au Portugal, et
qui veulent acheter
de l'immobilier au Portugal.
Eux seront avantagés.
En
effet, pendant le laps
de temps où le Portugal
sera déjà sorti de l'euro,
et la France pas encore,
la nouvelle monnaie
portugaise se dépréciera
par rapport à l'euro;
en d'autres termes,
il reviendra moins cher
pour un français (ou
quelqu'un vivant en
France) d'acheter un
bien immobilier au Portugal.
En
clair, pour le vendeur,
ça ne changera rien.
Il percevra bien la
somme dans la nouvelle
monnaie correspondant
au prix de son bien.
Il n'y perd pas et n'y
gagne pas. Par contre,
pour le français qui
paiera en euros, l'opération
sera juteuse car il
devra débourser moins
d'euros pour payer la
valeur du bien.
A.L.
Un exemple, peut-être
?
M.P.
- Oui. Imaginons que
la nouvelle monnaie
portugaise dévalue de
35 %, ce qui est en
gros l'ordre d'idée
sur lequel les "spécialistes"
s'accordent, cela signifie
donc que le français
(ou autre) acheteur,
réalisera immédiatement
un bénéfice de 35%,
puisqu'il lui aura fallu
débourser 35% d'euros
en moins, pour payer
le prix normal du bien
immobilier au Portugal.
Le
vendeur n'a rien perdu,
et a bien perçu la vraie
valeur de son bien dans
la nouvelle monnaie,
et l'acheteur a quant
à lui réalisé une très
belle opération. Il
a gagné 35% sans rien
faire.
A.L.
C'est magique !?
M.P.
- Pas spécialement. C'est
juste logique et mathématique.
C'est le cours
normal des choses.
Et
c'est là que je voulais
en venir quant aux éventuelles
répercussions du prix
de l'immobilier au Portugal.
Car
si comme on l'a vu,
euro ou pas euro, le
prix de l'immobilier
au Portugal est inévitablement
plutôt amené à descendre,
il restera une part
d'incertitude quant
au niveau de cette
descente.
En
effet, si on se place
dans l'hypothèse où
le Portugal sort de
l'euro avant la France,
l'Allemagne, etc...
on voit donc que le
regain d'intérêt pour
l'immobilier portugais
risque de croître. Car
beaucoup d'investisseurs
(entités ou particuliers),
vont se réveiller et
comprendre qu'ils peuvent
réaliser de très belles
affaires. Cela
aura pour conséquence
d'accroître la demande.
Et si la demande augmente,
les prix montent. Au
point qu'ils pourraient
peut-être compenser
une partie de la baisse
logique qui va inévitablement
arriver bientôt.
On
peut donc dire que la
sortie du Portugal de
l'euro, pourra empêcher
l'immobilier portugais
de trop descendre, ou
du moins d'atténuer
le niveau de cette descente.
Mais
tout dépendra donc du
moment où le Portugal
sortira. Si c'est rapide,
la descente inévitable
pourra être atténuée.
S'il tarde à sortir,
la decente des prix
sera inévitable, mais
il se pourrait ensuite
que les prix remontent,
du fait de cet accroissement
de la demande que nous
venons d'évoquer.
En
tout cas, et quoi qu'il
en soit, la sortie
de l'euro du Portugal
sera salvatrice pour
les vendeurs car elle
engendrera une demande
non négligeable de la
part d'acheteurs étrangers
(ou luso-descendants
vivant ailleurs). Sans
parler bien sûr en parallèle,
de la reprise de l'économie
portugaise, qui elle
aussi, fera repartir
le marché immobilier.
A.L.
Et pour les gens
en général ?
M.P.
- La sortie
de l'euro marquera le
début de la fin de leur
calvaire actuel. Car
ils sortiront enfin
de l'enfer dans lequel
ils ont été contraints
de s'enfermer. Mais
ceci pourra faire l'objet
d'un autre interview,
car ce sera long à développer.
A.L.
En résumé, attente ?
M.P.
- J'opterais effectivement
plutôt pour l'attente. Attente
de l'éclaircissement
de la situation. Par
contre, bien rester
en veil, autant sur
le plan de la baisse
des prix logique qui
s'annonce, qu'au niveau
de la sortie de l'euro
du Portugal. Car quand
l'euro sortira du Portugal,
il conviendra d'agir
vite.
A.L.
C'est à dire ?
M.P.
- C'est à dire que la
baisse mécanique de
30 ou 35% réalisée par
un acheteur résidant
(par exemple) en France,
ne sera valable que
pendant la phase
où le Portugal sera
sorti et pas (encore)
la France. Ensuite,
lorsque la France sortira
aussi, le "décalage"
entre monnaies sera
moins important, puisque
la France procédera
également à une dévaluation,
même moins importante.
Cela dit, même après,
ça permettra au marché
immobilier portugais
de devenir plus attractif
de toute façon qu'aujourd'hui.
Il
est clair que dès que
le Portugal sortira
de l'euro, l'investissement
immobilier étranger
au Portugal repartira
de plus belle, par la
force des choses. Le
marché immobilier repartira
alors de toute façon,
car l'économie sortira
de cette paralysie qui
devient insoutenable
pour tous.
A.L.
Qu'en est-il de la l'investissement
immobilier à titre locatif au
Portugal ?
M.P.
- Ca bouge beaucoup
dans ce domaine. A titre
d'exemple, des agences immobilières
proposent
désormais des formules couvrant
les propriétaires en
cas de problèmes d'impayés
avec les locataires.
Ces formules s'appuient
sur des assurances.
Il
y a même des franchises
quis se créent autour
de ce marché spécifique,
que l'on pourrait appeler
"la location sans
risques".
Par
ailleurs, des banques
ayant récupéré des biens
immobiliers de propriétaires
qu'ils ont expropriés,
commencent elles aussi
à proposer des formules
d'achat immobilier avec
des garanties de loyers.
Il convient de bien
éplucher les contrats,
et de ne cependant pas
se faire trop d'illusions
quant à la rentabilité
de cette forme d'investissement,
qui demeurera faible.
 Suite
de l'interview
26 Oct 2012 © portugalmania.com | 
